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观点意见:房地产市场的下降正在接近尾声

作者:高善文    文章来源:观点地产网    点击数:    更新时间:2014-12-20

 

市场在今年下半年以后转入一个比较大的上升过程几乎是必然的,当我们把另外一部分的内容讨论清楚以后我们就会知道这一点,它与所谓的房地产市场的调整分流资金,所谓的400点的反弹没有任何关系,完全来自于自身的逻辑。

我们先把这一部分的内容和问题放在这里,来回答另外一个刚才提出的问题,就是我们为什么认为明年需求剧烈下降的风险没有那么大。我们看几方面的内容,第一个,看房地产市场。毫无疑问,今年造成经济下降造成出钢产量下降、水泥下降,非常关键的一个拖累力量是房地产市场的下降。房地产的投资活动、房地产的新开工面积、房地产的销售面积在今年出现了剧烈的下降。如果我们以30个大中城市的成交面积来看,我们可以清楚的看到从201311月份到今年78月份,成交面积出现了极其剧烈的下降,如果我们以全国面积的增速来看,这一对比几乎是同样清楚的,从2013年的年中到今年二季度到三季度之间,整个需求的增速在剧烈的下降。房地产销售的下降,在不太长的时间之内,很快成为房地产投资活动以及相关产业链上需求和投资活动的整个减弱,是今年需求下降及其关键的背景。明年的需求在这个背景上会不会继续大幅度下降。我们要问的问题是房地产的销售向何处去。

今年9月份、10月份、11月份包括12月份头两个星期,我们看到房地产成交就像股市一样,房地产的成交突然结束下降过程出现了一个爆发式的上升,现在绝对的成交面积,已经超过了2013年的高点,从8月份很低迷的状态突然销售出现很大的加速,并且这一加速看起来到现在为止还在继续。在全国的数据上,转折的表现没有这么剧烈,但是非常清楚的是同比增速的下降过程已经结束,至少我们有把握说的是房地产在全国的数据上,销售面积同比增速的下降过程已经结束,而如果30个大中城市在历史上来看具有一定的领先性,从这些大中城市的情况来看,在成交面积上市场在快速恢复,我曾经讲过房地产恢复发生在今年四季度是大概率的事件,在今年10月份我们清楚的看到这一转折。

我们看到房地产的销售比较稳定的领先于房地产投资的波动,领先的时间周期大概是3-6个月。即使对2012年以来这轮房地产市场的调整而言,对于同样的房地产销售面积的上升和下降,房地产投资活动波动的弹性在下降,波动弹性在下降是因为大家对房地产市场总体上开始看空,所以,同样的销售面积的上升,投资的上升的幅度下来了,同样的销售面积的下降投资的下降幅度要更大,弹性在下降,但是波动的方向仍然很清楚的表现出高度的同步性。

所以,如果我们观察房地产市场,从房地产的成交和他与投资的历史关系来讲,我们可以说由房地产的下降所带动的经济的下降过程还没有结束。但是它正在接近尾声,它在明年二季度以后,这一下降的力量一定会耗竭,甚至还会略早一些。如果以这一历史关系来看,它在明年4月份以后,这一下降的力量就会耗竭,就会转入上升过程,尽管上升的幅度会很温和,这是第一个原因,是我们已经看到了房地产市场的回暖,并且由此以比较大的概率可以推断明年4月份以后由此带动的经济下降的力量就会耗竭。

再看看第二个带动经济下降的力量。今年8910月份经济的下降速度如此之快,是令人以外的,至少是让我非常的以外。为什么会出现这么大的下降呢?我们当时很仔细的检查了很多数据,最后我认为我们比较接近找到了它最关键的原因,至少是最关键的原因之一。在这张图上我们看到的是政府部门的公共财政支出增长情况,政府部门的公共财政支出大概占到整个经济的比重超过20%,会在20%-25%之间的某个水平,房地产市场的比重不超过15%,对于这样一个财政支出活动,我们看到今年的78月份以后,整个公共财政支出的增速出现了剧烈的下降,在最近这两个月,公共财政支出的增速基本上处在零附近的水平。而在今年567月份这一增速还在两位数的增长,在整个需求之中,有如此大比重的一个部门,它的增速在很短时间内从两位数下降到零,它对于经济活动对于信心对于存货的影响,一定是不可小视的。

 

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