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降息效应衰退:开发商加紧“抢收”

作者:王营    文章来源:世纪经济报道    点击数:    更新时间:2014-12-13

 

亚豪机构统计数据显示,上周(12.01-12.07)北京商品住宅累计成交1752套,成交面积19.13万平米,环比前一周分别下降45%46%,创下8周以来的新低值。

亚豪机构市场总监郭毅分析,一系列楼市利好措施出台后,近期北京楼市开始呈现“暖冬”态势,但在宏观经济下尚未稳定下来的背景下,楼市供求基本面并未得到明显的改变,总体仍然供大于求。开发商面临着现金流、还债以及销售任务等多重压力,年末多在加大促销跑量。

面对高位运行的房价,大量购房者由于支付能力不足而选择观望,有能力购房的客群又因为政策刺激力度有限未能改善市场预期,因此,楼市宽松政策虽能提振实际成交,但新政效应的衰退期加速显现。

 

购房者出手谨慎

降息对楼市的利好已被市场迅速消化。二手房市场是最直接的反应。数据显示,12月第一周(12.01-12.07),北京市二手住宅成交2761套,环比减少24.4%。成交均价为27616/平米,环比微降0.6%。链家地产市场研究部张旭表示,上周是降息政策出台后的第二周,从市场反应来看,降息政策对购房者入市的推动作用引发了一次成交小高峰,但小高峰仅持续一周,上周成交量出现回落,价格依然保持相对平稳态势。

根据链家地产市场研究部统计,12月第一周新增房源量较上周现较大幅度提升,但新增客源量较上周出现一定程度的回落,大部分区域新增客源中改善性需求客户仍为主流。

张旭称,降息初期形成的市场向好预期令售房业主信心增加,挂牌有所增多。而选择范围缩小、房价趋稳则是引发部分客户观望的重要因素。降息政策出台后,部分业主心理预期上升,但客户方面似乎并不买单,经历过“930”政策之后的市场,大部分客户变得更加理性,在优质房源大量消化,成交均价趋稳的情况下,部分客户观望情绪有所增加,预计未来买卖双方的博弈还将持续一段时间。

一手房也维持供过于求的表现。据亚豪机构统计数据显示,上周(12.01-12.07)北京共有8个楼盘项目推新,分别为丰台区的方恒·偶寓空间、朝阳区的首开常青藤、昌平区的首开国风美唐,通州区的万科公园里、门头沟区的西长安壹号以及顺义区的海航国兴城。

同时,自住房项目金地·悦景台和保利首开·丽湾嘉园也分别在上周开始选房,8个项目累计新增供应1936套,环比大涨近5倍。但购房者在观望中出手依然谨慎,使得楼市成交呈现阶段性震荡局面,据亚豪机构统计数据显示,上周(12.01-12.07)北京商品住宅累计成交1752套,成交面积达19.13万平米,环比前一周分别下降45%46%,创下8周以来的新低值。

 

开发商加紧抢收

如理性开发商所预见,一次降息并未带来较大的市场利好。开发商仍然借助优惠加大促销力度。据统计,上周北京开盘的6个商品房项目中,包括万科公园里、海航国兴城、西长安壹号均推出单套总价低于150万元,甚至是100万元以内的房型。此外,多项目均有大额优惠抵扣,首开国风美唐最高可减26万元。郭毅表示,开发商的目的在于借助价格杠杆调动购房者中基数最大的刚需客群,从面促进项目去化。

记者从龙湖地产了解到,2014年底,龙湖·好望山未来20天内预计推出20套房源,买房人首付只需50万起,就能住上龙湖的别墅。据了解,该项目推出的特价房源价格预计在500-600/套,且推出一成首付的措施。

除了龙湖,远洋地产、合生创展、当代置业等企业均在加速年底抢收。

房企年底抢收缘于业绩压力。中原地产市场研究部统计数据显示,截至129日,已公布11月销售业绩的30家上市企业中,恒大、绿城已经提前完成年度任务,万科、富力、佳兆业与合景也完成或者接近9成,其余合生等企业完成年度任务不足四成。

11月单月业绩看,相比10月大部分企业有所回落,放松限购及放松限贷的政策红利在11月有所回落。30家企业9-11月销售额合计分别为:1329亿,1617亿,1475亿。11月销售业绩有所下调,环比10月下调了8.7%

中原地产首席分析师张大伟分析认为,从发布销售业绩的企业看,大部分企业在9·30政策后,销售都明显好转,其中恒大等企业表现优于市场。但部分企业也依然面临巨大的去库存压力。虽然10-11月出现了表现超过金九。但大部分企业距离年初制定的销售目标依然差距很大。30家企业有24家企业完成年度任务不足9成,最后一个月想及时完成的难度都很大。其中超过17家企业已经不可能完成年度任务。

此外,值得注意的是,大部分企业的库存积压严重,这种情况下,短期内特别是12月,房企将依然是以价换量。预计2014年的下半年将好于上半年,四季度将好于三季度。

数据显示,截至12月初,沪深两市共计27家上市房企公布了2014年年报业绩预告,其中,5家房企预告净利润亏损。剔除数据公布不全的房企后,按照预告净利润同比增长下限来看,净利润同比上升企业为9家,下滑企业达8家。市场分化越来越严重。

 

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