1 前言

1.1问题的提出

20102月,广州市政府发布《关于大力推进广州保险业综合改革试验的意见》(下称《意见》),《意见》称广州将推动建立延税型养老保险制度,探索发展住房反向抵押养老保险亦即“以房养老”,但《意见》并没有交代实施该制度的具体计划表。

而在20143,政府对于广州市能否实行“以房养老”也在网络上进行了小规模的调研,然而结果仍然是不为乐观的,大部分的被调查者都表示不太能够接受以房养老这种新型养老模式。

鉴于“以房养老”制度对于面临养老困难的有房户能够起到实质性的有效帮助同时可以缓解国家的养老压力,更重要的是,住房财产已经在广州市民的家庭财产中已经占了很大的一部分,但是“以房养老”却在广州难以开展,因此笔者决定研究“以房养老”模式在广州难以推行的原因。

1.2研究的目的和意义

众多的发达福利国家如美国,新加坡,荷兰现今都采用了“以房养老”制度来解决养老带来的巨大资金压力并且都达到预想的效果,随着中国的经济和医疗发展,人口老龄化的问题已经逐渐显现,而养老金带来的巨大压力正慢慢变成中国的巨大资金负担,倘若可以推行“以房养老”制度势必能够更好地缓解养老金带来的压力。广州作为中国的发达地区,理应是中国较能推行该制度的实验地区,然而却仍然难以开展,通过本文的研究,希望能够为广州市更好推行“以房养老”制度提供建议。

1.3相关概念的界定

1.3.1以房养老

以房养老(Reverse Mortgage),也被称为“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”。现在世界多个国家实行的养老保险,是指有房老人将自己的产权房抵押出去给银行或者保险公司,根据老人平均寿命、房屋价值等综合评估定期获得养老金或者进驻养老公寓。直到老人离世,银行或保险公司收回住房产权,能够自行将房屋进行拍卖、销售或者出租。作为养老保险的一种重要补充,以房养老在中国有十分巨大的发展空间。

1.3.2房屋居住权

房屋居住权支老人在对房屋进行对外倒按揭的时候仍然免费享有居住的权利。

1.3.3房屋产权

房屋产权即在老人去世之后,房屋的产权转移到银行或者保险公司,而使其能够自行对房屋进行处理。

1.4分析研究方法

1.4.1文献研究法

通过查阅大量的相关文献资料、前人的研究成果、外国的先进“以房养老”模式以及中国已经试行“以房养老”的城市情况,综合得到许多有用的理论基础和实践经验,对于帮助完成论文和丰满论文内容起到作用。

1.4.2社会调查法

通过对广州市老年市民的沿街采访和问卷调查,辅以短时间访谈,得到了本地老年人对“以房养老”的看法和意见,并且能够从中了解到广州市难以推行“以房养老”政策的原因。

2发达国家“以房养老”模式现状及中国试行情况

2.1美国“以房养老”模式

作为世界上最为发达的国家,美国在上世纪末就已经开始在不同的州开始尝试“以房养老”,美国称为“反式房产抵押贷款”。在美国,绝大多数的有房人都曾经是房奴,作为工薪阶层供房几十年,到了老年却因为收入不足不得已搬离自己住了很久的社区,卖掉自己的房子寻找更加便宜的房子。因此,美国的“以房养老”应运而生。

发展至今,美国的“以房养老”已经比较成熟。这种新型的贷款形式是由联邦政府来做担保,所有年龄62岁以上的美国居民,拥有已经付清按揭的,或是所欠按揭数目已经很少的居住房,不欠任何联邦债务(比如欠税、欠联邦学生贷款等),要抵押的房产是申请人的主要自住房的都可以向美国的任何一家银行进行借贷。办理借款的手续费可以算在贷款里,约为全部借款的2%,老年借款人不必拿出任何现金。这种贷款方式是将老人所拥有的固定房屋资产变为现金,按月发放,供他们在有生之年使用。这样不但有助于老年公民在经济上得到保障,而且可以缓解社会养老金使用的压力,满足他们在医疗和生活上的需要,同时也可以将自己的财产最大化地利用。真正的老有所居,老有所养。

而银行的估价有其具体的计算公式,并且房产部和银行对老人的房子进行三次估价,以其中估价最低的一次为基准。贷方银行根据老年夫妇中年轻的一位为准,参考利息率、房子的价值等方面,给予申请者相应的现金贷款。意味着申请人年龄越大、房子价值越高、利息率越低,那么申请人所能得到的贷款越高。

2.2新加坡“以房养老”模式

在另一个南亚的发达港口城市新加坡也采用了这种“以房养老”的养老形式,而且普遍在老年人中比较受到欢迎,在新加坡的发展已经趋于成熟。而与美国有所不同的是,新加坡的“以房养老”有三种方式可供选择。

第一种,允许符合条件的房屋拥有者,出租全部或者部分居室来换取养老收入。

第二种,对于一些居住在原来较大面积的已退休的夫妇来说,如果子女长大成人并且已经搬到他处居住,老年夫妇可以将现有住房置换成面积较小的住房,以大换小后获得的净收入用作老年日常开支,或者投资一些风险小的产品来获得收益。新加坡允许当事人根据经济状况选择一次性或者分步地完成住房的以大换小。比如,卖掉私人拥有的五房的房屋,换成另一间三房的房屋,而所得的钱就能够自己自由分配所得,依次类推。从这一方面也有利于社会上的资源能够更加合理分配。

第三种,就是我们所说的倒按揭。60岁以上的老年人把房子抵押给有政府背景的公益性机构或金融机构,由这些机构一次性或分期支付养老金。

老人在抵押房屋期间仍居住在自己的住房内,当其死亡后,产权交由所抵押机构处置,抵押变现并结算利息,而“剩余价值”交给其继承人。在新加坡,只有私人建造的商品住房,才能参加倒按揭操作。这里需要说明的是,组屋是由新加坡政府出资,大致相当于我国的经济适用房,这类房产不能选择倒按揭。

2.3上海试行的“以房养老”模式

中国最先一批尝试“以房养老”模式的地区都是经济发展比较成熟的北京、上海、南京等。而上海受挫的“以房养老”模式也在其中比较有代表性。

2007年,上海市公积金管理中心曾经尝试推出“以房养老”模式,其中也包括两种可选模式。其中一种是“以房自助养老”的模式。其中规定,年满65的老年人将自有产权的房屋出售给上海市公积金管理中心,而且能够在去世之前都住在房屋内,而出售自己房屋所得的款项扣除房屋租金等的剩余款项都交由老人自己支配。

而另外一种是笔者前面提到的“住房倒按揭”模式,老年人将自己的房屋抵押给银行或者金融机构,然后每月得到银行或者金融机构提供的款项,而直至老人去世,这些款项就相当于每月银行或者金融机构向老年人购买的分期款项,最终得到老年人的房屋的产权。

但是很遗憾的是,直至三年前,由于满足条件的老人人数实在少之又少,报名的老年人甚至不满十人,因此该业务只能以停办告终。

2.4广州对于“以房养老”模式的摸索之路

自从21世纪开始,中国开始引入“以房养老”的概念,并且推荐北上广深等较发达地区能够尝试引入这样一种新型的养老模式。之所以选择在广州等较发达地区是因为这些地区的楼价比较理性而且经济发展比较成熟,相比于在养老问题最严重的农村,以房养老基本不起作用,因为农村房地产市场还没有成型,房子卖不起价,流通也有难度。然而近十年来广州对于“以房养老”这一政策并没有实质性的进展,只是停留在观望的阶段。

而在目前,保监会已起草的《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见(征求意见稿)》,广州也作为意见稿的指定的试点城市。据意见稿称,这个保险产品的投保人群限定为60岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人,试点期从正式文件发布之日起,到2016331日止。而试点的保险公司,保监会在征求意见稿中设置了一定的门槛。上海一位保险业内人士称,在寿险公司中符合条件的公司并不多,最多10多家。但是20143月广州市有关部门在网上进行关于 “以房养老“模式的调查,调查结果却并不乐观,很多市民表示对“以房养老“这种新型模式并不能接受,而且也不会去尝试。

3.广州市推行“以房养老”现状调查分析

本次调查采用的是随机的问卷调查,在广州市的大街小巷随机对满足条件的受访者进行问卷调查,并且辅以短时间访谈,得到当地老年人对“以房养老”的认识和看法,下面是对本次调查的数据分析。

首先本次调查受访者人数是70人次,其中有效问卷68份,调查的受访者普遍是60岁以上80岁以下的老年人,男女人数分别是4028人。

3.1老年人养老金现状

由下图可见,作为一个比较发达地区,广州的老年人还是拥有养老金的老人人数还是比较可观的,占了受访者的85%,只有15%的受访者表示没有养老金,而这一部分的老年人表示一部分是以前广州耕作的农民,没有得到养老金,而另一小部分则是由外地迁到广州的老年人,没有在广州工作,而是跟随子女迁往广州生活。

而在调查中我们可以看到,较大部分的老年人认为养老金的数额足以满足自己的基本生活需求,然而同时有19%的受访者表示现有的养老金比较拮据,对于自己有医疗需求的情况下,并不能满足自己的生活需求,这些老年人有些会要求社会救助,有些会向子女亲戚求助。

3.2养老方式的选择现状

根据调查可以看到,58名老人是依靠自己的养老金来维持自己的生活,而有7人是依靠自己的子女来养老,这就是中国农村比较传统的“养儿防老”而这一类老年人也表示,自己的确没有文化,是养大了孩子被接出来养老,因此没有养老金。而一些比较前卫的老年人(3人)在自己主动或者亲戚子女的推荐下,开始利用购买养老保险来得到分红来增加自己的养老资本。而同时在另一个题目中反应出来老年人都觉得中国现行的主流养老制度比较完善,只有10%认为不完善或者不太完善,现行的养老制度还是比较能够满足老年人的普遍需求的,但从没有达到很满意可以看出中国的养老制度还有很大的提升空间。

3.3老年人对“以房养老”的看法认识

在本次调查中,分成三个层次分别是老年人对“以房养老”的认知程度和接受程度来得出老年人对“以房养老”的总体看法,以下是这两个层次的数据分析

3.3.1老年人对“以房养老”的认知程度

通过调查我们可以看到基本上没有老年人对“以房养老”有比较全面的认识,而且只有20%不到的受访者对“以房养老”有比较基础片面的了解,基本上没有受访者能够向笔者正确详细地叙述“以房养老的实质。同时调查中反映出来老年人并没有很多途径能够了解到“以房养老”的相关知识。鉴此不难看出,“以房养老”对于老年人还是比较陌生的概念,一定程度上反映了政府相关部门并没有将“以房养老”的宣传教育起到催化作用。

调查中就“以房养老”对中国的积极作用进行了设问,但是老年人明显都对“以房养老”的功能作用并不清楚,仅有11%的受访者表示自己比较了解或者一般了解“以房养老”的功能。可见,老年人对于“以房养老”这个新型养老模式并不敏感,不知道其对自身和国家所能带来的好处,一定程度也反映了“以房养老”的概念并没有融入民间。

3.3.2老年人对“以房养老”的接受程度

调查中反差最大的题目当选老年人是否会选择“以房养老”,经过作者对老年人讲解“以房养老”的大概理念后,调查中仍然还是有60位老年人不愿意选择“以房养老”作为自己的辅助性的养老方式,只有4位受访者愿意接受“以房养老”的养老模式,但是其中两人都是没有亲人的独居老人,可见在城市老年人群体中,仍然是难以接受将房子抵押来换来养老的金钱。

 

4.广州“以房养老”模式难以推行的原因分析

通过上面的数据分析,不难看出,在广州城区大多数的老年人对“以房养老”模式的了解仍然存在不足,而在调查当中,获取数据的同时,和老年人的交谈里面,也得知一些“以房养老”模式在广州难以推行的原因,以下是“以房养老”模式在广州难以推行的原因分析。

4.1“以房养老”政策宣传不够到位

“以房养老”模式其中涉及一些专业术语“倒按揭”、“抵押”等等专业词汇,而对于文化知识薄弱的老年人来说,他们并不能单从字面认识到这种新型养老模式的意义,而更加直接地,他们会以为“以房养老”模式就是要自己将自己住了大半辈子的房子交出去来换取自己更多的养老金,而没有真正从深层次里面认识“以房养老”模式。

从这一点上可以反映出政府部门尤其是社会保障部门对于“以房养老”的政策说明和政策宣传做得并不到位,大部分老年人对于“以房养老”这一概念完全缺乏基本的认识,以至于对于这样一项能够给他们带来额外养老金的模式弃之不理。事实上,目前我国已经进入老龄化社会。60岁以上的老年人口占全国总人口的11%,预计到2050年,我国老年人口将达到4亿,接近14的总人口数。老年人的养老保障也必将会产生不一样的需求,对养老金造成巨大的挑战。现有的国家保障、商业保险难免有援手不够的地方,并且逐年增长的养老人口需要雄厚的养老资金准备才能应对。用于养老保险,中央财政的拨款逐年递增,资金需求量越来越大。而到2020年我国基本实现覆盖城乡居民的社会保障体系,更是将农村养老保障将纳入其中,更大的资金缺口就不可避免地出现了。而“以房养老”是为应对老龄化社会的一项能够缓解巨大养老金缺口的有效新举措,将房产的商品属性与保障性结合起来,房产既能够养老居住同时能够为老年人带来资金收入,当属老年人晚年生活提供保障的一种补充养老方式,这是必须要老年人能够清晰认识到的好处,无论从大局出发,还是小家出发,都是能够利好的一项新型养老政策,缺乏政策的清晰透明度,老年人也就不能知晓这其中的利益关系。

4.2我国房价走势不明朗以及房地产评估问题

4.2.1核心房价走势不明朗影响倒按揭贷款预测

我国目前处于社会发展的蓬勃阶段,而且广州更是走在中国发展的最前沿,因此经济的增长在广州能够体现地淋漓尽致,同样地,房价在这种经济爆炸的时代也爆炸性地增长,现近的广州的房价已经是十年之前的四倍有多,可见房价的浮动在广州的变化之大。与西方发达国家不同,发达国家的经济已经基本发展成熟而且人口等条件也进入负增长,因此发达国家的房价比较稳定而且甚至有走低的趋势,这一走势利于年轻人在该国购房同时也能够相对减低评估“以房养老”的难度。然而中国因其特殊的国情房价仍然不稳动荡,这一不确定性也给“以房养老”模式的实施带来难度,房价的泡沫在什么时候引爆都难以预测,因此“以房养老”的核心房价走势不明朗给倒按揭的贷款预测带来一定的难度。

4.2.2房价波动致使很多公民选择租房

随着城市化步伐加快,城市人口不断增多,虽然城市规模不断增大,新的住宅小区不断建成,但是对于城市中、低收入者来说,不具有购房的经济实力,租房成为替代选择。不论城市中选择“以房养老”的老年人以哪种方式处置房产,都可以让出一部分房子的使用权,能够适当增加市场上的房源,从而能够有效稳定房价的飞速增长,一定程度上成为一种循环也能够有效激活“以房养老”模式。例如,北京“养老房屋银行”就认为通过这项业务收来的房子应该以小户型为主,且预计大多数房屋的房龄老,但地理位置好,这些房源在二、三级市场将很受欢迎,对资金不算富裕的年轻人来说很合适,并且可以在一定程度上缓解北京目前住房问题的供需矛盾。广州虽然暂时没有北京那么紧张地住房形势,但是同样作为发达城市,房价的波动上涨也是“以房养老”模式推行的“杀手”,能否成功利用“以房养老”和房价的关系,对于两者良性发展也有巨大的帮助。

4.2.3房地产的评估有很大难度

房地产评估具有相当大的难度,目前国内房价走势不明,未来中国房市波动变化难以评估。若保险公司按现价厘定年金额度,将来到手的房子价值大幅缩水怎么办?征求意见稿只规定了保险公司参与分配抵押房屋增值收益的情形,却未提及贬值风险处理机制。比如是否有权动态调低支付给投保人的年金,当投保人选择退保时,保险公司索回已支付年金时如何计算利息。

相关业内人士指出,这些问题不提前明确,保险公司届时要么承担巨额损失,要么面临大量合同纠纷。多位寿险公司精算师表示,在没有更多风险分摊方案之前,仅靠定价覆盖房市风险亦难以平衡价格对客户的吸引力。国外有再保机制,每年支付一定再保费,若亏损再保公司将补足差价。但国内还没有这样的机制,估计参加试点的公司仍会用保守定价承担远期风险。换句话说,投保者的房子将被“压价”估值。

4.3传统的观念让老年人对“以房养老”抗拒

传统的道德观念对于老年人来说也是其难以接受“以房养老”这一政策的很大原因,制约着“以房养老”的推行。

4.3.1”房产继承制思想

首先是一种“房产继承制”的思想。这是一种可以追溯到中国古代的传统思想,皇帝的位子要传给儿子,相应地,就要赋予新王一些体现统治力的物品—皇宫。而在民间,父母为了儿女能够更好地过上好的生活,也将自己住的房子代代相传,减轻后代购房的负担,而这种思想一直沿袭至今,甚至有些受访的老年人表示,在老年人的闲聊中甚至有一些攀比的现象,谁没有给子孙留房子,或者谁留的房子比较大等等。正是这种“房产继承制”的思想令“以房养老”不能发育,房子一代延续一代,能缓解养老金压力的“以房养老”却在这种氛围中被压制。在这种思想的影响下,不给子女传承房子的老年人甚至有可能背负不爱护子女的骂名,被大众诟病,造成伦理上的冲击。值得注意的是,“房产继承制”在某种程度上对子女也会造成一种依赖和懒惰心理,安于现状,不思进取,其实并不值得提倡。

4.3.2”有房才有家思想

此外还有一种传统思想是“有房才有家”。“以房养老”模式设计房屋的产权问题,亦即老年人在接受“以房养老”模式的同时,房屋的产权就已经发生改变,虽然老热仍然住在屋子里,但是却有一种这是租来的房子的感觉,心里产生不平衡感,俗话说“有方才有家”,掺杂产权问题的房子住进去也会使得拥有传统观念的老人不能舒心。

4.3.3”守财思想

最后一点是老年人普遍缺乏享受观念,守财。这里的享受观念并不是代表奢靡之风,贪图享受,而是基本的花自己的钱过更好的生活的想法。当下的老年人由于是在比较穷的中国崛起时代出生,因此对于花钱都显得过于谨慎,同时喜欢将自己的钱都存起来,而房产作为一种私人财产,自然是老人所不愿意向外流出的,发达地区的老年人知道房产是一笔巨大的财富,更加认为这是应该积存起来,作为自己的“棺材本”而不愿意为了自己能够生活地更好而选择“以房养老”的模式。

4.4房屋的住房年限制约

在我国,土地使用权和建筑物所有权是相分离的,但二者的紧密联系显而易见。依据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定,居住用地的土地使用权出让最高年限为七十年,也就是人们常说的房屋70年产权期限。

房屋70年产权期限届满后自动续期 但存在例外情形。针对70年产权期限届满后,房屋的归属问题,我国《物权法》进一步明确说明,建设用地使用权的期间届满,建设用地使用权人需要继续使用土地的,应当在期间届满前一年申请续期,除因公共利益需要收回该土地外,出让人应当同意。

另外,建设用地使用权续期后,建设用地使用权人应当按照约定支付出让金;没有约定或者约定不明确的,按照国家规定确定。

这也就是说,70年产权期限届满后,如果房屋的使用寿命不存在安全隐患,国家没有因公共利益予以征收,公民享有的房屋产权可以自动续期。法律原则性规定太过笼统须为房屋产权自动续期提供明确指引

自动续期存在多种可能性,国家征收具有不可预测性,是否需要重新缴纳土地出让金,是否需要重新签署土地使用协议,需要缴纳土地出让金的实施标准和具体数额,法律均没有明确说明。

法律笼统规定,甚至以兜底性条款加以限制,使得70年产权期限届满后,房屋的归属和土地使用权的问题,显得越发扑朔迷离,人们如坠五里雾中,搞不清楚方向,越发迷茫和担忧。不管采取怎样的养老政策,最重要的是,保障老年人能够安度晚年,那么作为老年人心头最为惦记的房屋归属问题,法律应明确表态,细化操作标准,为司法实践提供指引,才能真正使广大房屋产权人吃下“定心丸”。

4.5银行和金融机构尚未成熟以驾驭“以房养老”

对比国外的“养老模式”现状我们不难看出,其实成熟的“以房养老”模式是一套很完整,规范的精算公式和预测,包括公民的预测寿命、未来几十年的通货膨胀、利息率、房子的居住年限等等,并不是随随便便就能堆砌出来的一笔数据。而国内的金融机构仍然在发展当中,同时中国的国家发展迅猛和不可预测也给金融机构带来强烈的未知性。此外,国内目前也缺乏能够给“以房养老”做出精确的有保障的推算的人才和团队。因此,这种涉及大笔款项流动的“以房养老”模式一旦出错,便会对金融机构造成毁灭性的灾难,这本来是一种减轻养老金负担的举措,但是稍不注意可能却会带来新一波的金融灾难。鉴此,众多金融机构并不够轻易涉足“以房养老”这一块,只有少数较成熟国企和银行能够有勇气对“以房养老”进行尝试。

4.6中国目前的经济状况缺乏发展“以房养老”的优势

与中国不一样,外国的“以房养老”政策在经济上也是非常经济实惠的一个项目。例如美国,子女如果要继承包括房产在内的遗产,必须缴纳高达60%至80%的遗产税。所以老人更愿意将房产抵押,子女也少有异议。并且,“以房养老”所获得的倒按揭金额部分是可以免税的,大大地增加了老年人到手的金额和金融机构向老年人支付的款项。然而在我国,因为没有类似的政策支撑,“以房养老”项目在经济上并无优势。因此,如调查中可见,目前“以房养老”项目只有部分残疾老人或者是孤独老人比较有倾向参加,他们或者缺乏理财的能力;或者是一些老人得不到子女的赡养和照料, 生活面临困难但是却拥有自己的房产,此时“以房养老”可以切中他们的需求。

此外,有关调查表明,在北京,仅依靠“养老房屋银行”所得的房租并不够支付在“寿山福海”的日常费用。对于收费标准,“寿山福海” 的设施是按照五星级宾馆的标准打造,公司旨在做精品高端的养老院。由于初期投资很高,为尽快回笼资金,价格必须这样定位,并且其定位是定位是高收入家庭的老人,很难全面辐射。这也是一种经济劣势的体现。

5推行“以房养老”的对策建议

综上所述,广州市想要实行“以房养老”政策,还需要克服很多的困难,但是经过各种分析,“以房养老”政策的确对于广州市的养老压力以及房地产压力能够带来巨大的缓解作用。虽然目前中国慢慢迈上老龄化阶段,但是人民的意识和知识都在提升,已经有一些老年人表示能够接受“以房养老”政策,因此接下里应该加强政府的推动作用,必能将“以房养老”这项惠民惠国的政策充分发挥其作用。

5.1加大对“以房养老”政策的宣传力度

从广州市老年人的调查中可以看到,80%以上的老年人对于“以房养老”不熟悉甚至完全没有听过,而调查其了解途径更是绝大多数的老年人表示自己没有任何途径得知有关“以房养老”政策的消息。因此,政府对“以房养老”政策的宣传力度需要大大增加。

特别值得留意的是,政府应该在老年人经常出入的场所尝试多插入“以房养老”的知识,譬如公园的宣传栏内、小区的报纸栏和路边的散步走道等,务求能够满足老年人随时能够汲取“以房养老”的知识,同时可以将“以房养老”的概念灌输给老年人,在潜移默化中改变老年人的传统观念。

此外,还要在公共场所开展有关“以房养老”的学习宣传会,对市民进行普遍的宣讲,争取在未来的老年人群体宣传好这个政策,避免过于抵触和对“以房养老”的无知情况出现。

5.2多元改进“以房养老”政策,逐渐扭转传统观念

现在中国已经实行的“以房养老”政策还是基本上照搬外国的成功政策套路,然而,这种政策实施方式在中国并没有起到相应的响应效果,说明照搬外国的模式是不能更好地发挥“以房养老”在中国的作用的。应该基于中国的特殊国情,对“以房养老”政策进行略小的改变,能够切合老年人的思维同时又能起到填补养老金缺口缓解养老金压力的功能。

比如说,老年人十分注意产权问题,而在此可以略微改成,在老年人生前房子的产权和居住权都不转移,直到老年人百年之后再决定产权的去向。

再比如说,老年人希望房子能够继承给自己的子女,在这一问题上,可以在老年人去世之后,将房子的产权交给金融机构的同时,子女同时能够拥有一笔遗产,而这差额就在老年人生前的每月领取的金额中扣除,既能满足给子女继承的条件,又能令老年人解决养老金的问题。

多元的“以房养老”政策才是解决“以房养老”政策能够更好推行的催化剂,一味要求老年人观念改变是行不通的,唯有让老年人能够适应这种新型政策,并在试用中得到甜头,才能令老年人接受这一种新型政策,同时潜行默化地让其接受这种新型养老政策。

5.3着手培养专业人才

中国的金融机构之所以难以开展“以房养老”的另一个很重要的原因是这些金融机构或者银行缺乏拥有丰富精算、寿险、房产评估的专业人才,以至于难以承担“以房养老”庞大的计算系统,因为一旦计算错误就必须承担几十年的钱财交易危机。

因此,相关机构以及政府有关部门应该对该领域的专业人才进行再培训或者请国外优秀的精算师或者从事相关工作的工作人员进行系统全面的培训,以向金融机构、银行输入一批能够承担“以房养老”精算的人才,在最基本的条件上减少金融机构、银行等贷款机构的危机出现率。同时也能够让老年人对这项政策拥有更多的信心。

5.4政府适当扶持帮助试行“以房养老”的机构

对于首创没有先例的承担“以房养老”的机构,政府应该在一定程度上给予帮助,让其能够更好地进入社会的运作中:(1)在财政和税收方面给予优惠措施。在税收上,对于住房反向抵押贷款所得收入免征或征收少量的个人所得税,对从事“以房养老”业务的金融机构的营业税给予税收优惠。(2)制定相关的法律法规,积极推动“以房养老”模式的开展。向美国做借鉴,我国可以考虑开征遗产税,对遗产采取征税制度;尽快完善房地产制度和合同租赁制度,规范房地产评估程序,加强对“以房养老”运行程序的法律监督和政策维护,完善相关配套措施,建设一套与我国国情相适应的法律法规体系。(3)政府可以成立专门的“以房养老”研究机构。该研究机构对经营“以房养老”的相关机构给予技术和理论上的支持,帮助其培养专业评估人员,从而保证“以房养老”模式沿着正规方向发展。

5.5加强信用体系建设

目前我国信用体系建设还不完善,许多地方都存在欺诈的行为。由于“以房养老”模式存在很多争议,老年人群体和保险公司双方都存在着不信任问题。老年人普遍对保险公司、房地产公司、中介公司和养老院缺乏信任,同时这些机构也担心老年人不履行合同规定等。双方都怕抵押了房子之后得不到应有的保障。这就要求我国要加强教育,提高全民族的素质,防止出现道德风险。此外,政府也可以参与“以房养老”模式的经营,以政府的信誉做保证,让“以房养老”模式双方都以诚信的心态来接受这种模式。(刘楠楠,2013)

6结语

经过本次研究之后,笔者认为,广州作为中国发达地区的先驱代表,却仍然难以在现阶段推行“以房养老”这一项惠民惠国政策,究其原因主要有六个方面:“以房养老”政策不够透明完善、我国房价走势不明朗以及房地产评估问题、传统的观念让老年人对“以房养老”抗拒、房屋的住房年限制约、银行和金融机构尚未成熟以驾驭“以房养老”、 中国目前的经济状况缺乏发展“以房养老”的优势。如何克服这些困难,将是能否成功引入“以房养老”的重要关键,不过相信只要通过政府、社会和人民的通力合作,定能将“以房养老”得到普及,缓解社会压力,创造美好老年生活。


 

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